Formalités pour un achat immobilier au Portugal

Si acheter un bien immobilier au Portugal n’est pas compliqué encore faut il respecter l’ensemble des procédures administratives. Voici quelles sont les principales formalités pour un achat immobilier au Portugal.

Préalable à toute acquisition immobilière au Portugal

L’acquisition d’un bien immobilier au Portugal implique une inscription auprès de l’administration fiscale pour obtenir un numéro d’identification fiscal, le NIF. Sans ce sésame, impossible d’effectuer une transaction immobilière, ouvrir un compte bancaire ou encore mettre les compteurs d’électricité, eau et gaz à votre nom. Deux possibilités :

  1. Nous nous chargeons de vous obtenir ce numéro fiscal ;
  2. Vous vous rendez dans un centre des impôts pour l’obtenir.

Processus d’achat en 2 étapes

Comme en France, le processus d’achat d’un bien immobilier au Portugal se déroule habituellement en deux phases :

  1. La signature d’un « contrato de promessa de compra e venda » (compromis d’achat vente, ou promesse achat-vente) ;
  2. La signature de « l’escritura de compra e venda » c’est-à-dire l’acte de vente définitif.

Phase 1 : le compromis d’achat-vente

Dès que vous avez trouvé votre maison, appartement (ou tout autre bien immobilier au Portugal) vous devez signer un compromis de vente avec le vendeur. Ce compromis de vente comprend les principaux éléments de l’accord entre les parties, notamment le prix du bien et la date de la signature de l’acte final. A cette occasion, vous devrez procéder à un dépôt de garantie dont le montant est souvent fixé à 10% minimum du prix d’achat.

Documents nécessaires

Pour la signature du compromis les documents juridiques suivants sont nécessaires :

  • Le certificat d’enregistrement de la propriété au cadastre (Codigo de acesso à certidào do registo predial). Il décrit l’histoire et la preuve juridique du bien. Il permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et que personne d’autre n’a de droits sur la propriété qui doit être exempte de charges et d’hypothèques.
  • Le document d’identification fiscale (caderneta predial). Il certifie l’inscription de la propriété à des fins fiscales, identifie le propriétaire actuel, décrit la propriété et donne le numéro fiscal du bien. Ce document indique la valeur fiscale de référence sur laquelle l’impôt foncier sera calculé.
  • Licence d’utilisation (licença de utilizaçào). Délivré par la mairie locale ce document contient les informations sur l’autorisation d’utiliser le bien à des fins spécifiques : habitation, bureau, commerce… Les biens construits avant 1951 en sont exemptés sur présentation d’un document justificatif.

 

Phase 2 : l’acte authentique (escritura)

La date de la signature de l’acte authentique est déterminée lors du compromis (de quelques jours à quelques semaines en fonctions des démarches restant à accomplir, déménagement…). La signature de l’acte authentique se fait chez un Notaire. Elle peut être effectuée pour votre compte si vous avez donné procuration à un notaire ou à un avocat.

Montants à régler lors de l’acte authentique

Le jour de la signature vous devrez régler le solde du prix d’achat du bien immobilier ainsi que des frais de notaire. Vous devrez également vous acquitter des impôts suivants :

  • L’IS (droit de timbre) : impôt fixe de 0.8% calculé sur la valeur d’achat ou la valeur fiscale si elle est supérieure ;
  • L’IMT (taxe sur les transactions immobilières) :  impôt calculé selon la valeur de l’achat ou la valeur fiscale lorsque celle-ci est supérieure et selon le barème suivant (année 2017 et pour résidence principale).

Barême de l’IMT

  • Jusqu’à 92 407 € 0%
  • De 92 407 à 126 403 € 2 % avec une déduction de 1 848 €
  • De 126 403 à 172 348 € 5 % avec une déduction de 5 640 €
  • De 172 348 à 287.213 € 7 % avec une déduction de 9 087 €
  • De 287 213 à 574 323 € 8 % avec une déduction de 11 959 €
  • Plus de 574 323 € 6% sans déduction.

Impôts, assurances et abonnements après l’achat

Vous serez également redevable de l’IMI (imposto municipal sobre imoveis ) : l’impôt foncier payable une fois par an et dont le taux d’imposition varie entre 0.3% et 0.8% de la valeur fiscale du bien selon les municipalités.

Vous devrez bien évidement assurer votre nouvelle acquisition immobilière, et contracter différents abonnements (eau, électricité, gaz …).  Démarches que nous pouvons effectuer pour vous.